De beste gebieden om te investeren in huurwoningen in Dubai. 
Dubai’s buitenwijken zijn aantrekkelijk geworden voor buy-to-rent-investeringen, omdat de bevolkingsgroei de vraag naar woningen en de prijzen op de vastgoedmarkt van de stad heeft opgedreven.
De vastgoedmarkt in Dubai biedt kansen voor investeerders die huurinkomsten willen genereren uit verschillende soorten vastgoed, aangezien bevolkingsgroei en grote infrastructurele ontwikkelingen zoals de uitbreiding van Al Maktoum International Airport de huurinkomsten in zowel toplocaties als buitenwijken stimuleren.
Met off-plan aankopen in gemeenschappen die lagere instappunten bieden en het vooruitzicht op waardestijging bij voltooiing, zijn verhuurders klaar om te profiteren van Dubai’s honger naar woningen.
Wat is ‘Buy to rent’?
‘Buy-to-rent’ is de praktijk van het kopen van een woning met als voornaamste doel deze te verhuren aan huurders in plaats van er zelf in te wonen. Het hoofddoel is om huurinkomsten uit de woning te genereren, wat een consistente stroom van rendementen voor de investeerder kan opleveren.
Woningen die onder deze strategie worden gekocht, worden strikt gezien als investering om huurinkomsten te verdienen, niet voor persoonlijk gebruik.
Hoewel de belangrijkste bron van rendement afkomstig is van het innen van maandelijkse of jaarlijkse huren die door huurders worden betaald, kunnen investeerders ook profiteren van potentiële waardestijging als de waarde van de woning tijdens de eigendomsperiode stijgt.
Degenen die een buy-to-rent benadering volgen, moeten zelf taken zoals marketing, huurderselectie en onderhoud voor de huurwoning beheren, of een vastgoedbeheerbedrijf inhuren. Buy-to-rent investeerders gebruiken vaak hypotheekfinanciering om woningen te kopen, waarbij de huurinkomsten idealiter de hypotheekbetalingen en bijbehorende kosten dekken.
Huurcontracten tussen verhuurders en huurders moeten worden geregistreerd bij de betreffende autoriteiten in elk emiraat. Registratie van huurovereenkomsten is verplicht om nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, gas en telecommunicatie voor huurwoningen aan te sluiten.
In Dubai moeten verhuurders huurovereenkomsten registreren via het online portaal van RERA, Ejari. Huurders moeten woonlasten betalen aan de gemeente Dubai, berekend op 5 procent van de jaarlijkse huur, toegevoegd aan de maandelijkse elektriciteits- en waterrekeningen.
Volgens lokale wet No. 43 van 2013 van Dubai kunnen huurverhogingen worden toegepast wanneer deze worden vergeleken met de gemiddelde huur in het gebied in overeenstemming met de RERA.
Dus, wat zijn de beste gebieden voor ‘buy to rent’ eigendommen in Dubai?
“Prijzen blijven stijgen in heel Dubai, waar geen enkele locatie onaangeroerd blijft door huurstijgingen. Typisch zijn eigendommen in gevestigde centrale gemeenschappen zoals Downtown Dubai, Meydan, Emirates Living, Jumeirah, Dubai Marina en Palm Jumeirah zeer gewild, waar huurders bereid zijn om topbedragen te investeren om in deze gemeenschappen te wonen.
Sommige populaire woongebieden met hoge huurrendementen zijn bijvoorbeeld Arjan (8,4 procent), Dubai Sports City (8,4 procent) en Jumeirah Village Circle (8 procent). Deze woonwijken trekken nieuwe expats en jonge individuen aan, waardoor de vraag naar huurwoningen sterk blijft en de opbrengsten hoog zijn voor investeerders.
In de belangrijkste stadscentra zoals Downtown Dubai, Business Bay en Dubai Marina kunnen investeerders tot 5 procent jaarlijkse huurrendementen verwachten.
Dubai South ziet groeiende huurvraag
Downtown Jebel Ali bijvoorbeeld, heeft een stijging van 16 procent gezien in de huurvraag op jaarbasis, terwijl Dubai Investment Park een stijging van 8 procent heeft gezien in dezelfde periode. Investeerders met het doel van langetermijninvesteringen kunnen iets meer dan 10 procent rendement verwachten in deze gebieden, omdat Dubai South zich voorbereidt om het centrum van Dubai te worden over enkele jaren.
De aankondiging van de uitbreiding van Al Maktoum International Airport heeft veel interesse gewekt in Dubai South en Expo. Op dezelfde manier zijn we onder de indruk van de langetermijnplannen en het potentiële groeipotentieel in Dubai Creek Harbour en de lanceringen van nieuwe villa-gemeenschappen in Dubailand.
Buitenwijken zoals Dubai Science Park, Dubai Studio City en Mudon ook een snelgroeiende huurvraag ervaren.
Dubai Science Park, dat een jaarlijkse stijging van 15 procent heeft gezien. Op dezelfde manier behoren Dubai Studio City (12,4 procent) en Mudon (11 procent) tot de buitenwijken die een toenemende vraag ervaren.
Ontwikkelende gemeenschappen zoals JVC, Tilal Al Ghaf, Dubai Hills Estate en Dubai Creek Harbour ervaren een groeiende vraag naar huurwoningen, met meer fasen en faciliteiten die in de toekomst zullen worden geleverd.
Dus, waar moet de investeerders zich op richten?
Sommigen streven naar het hoogste rendement op investeringen op de huurmarkt, terwijl anderen lange termijn waardestijging prioriteren. Sommige investeerders geven er misschien de voorkeur aan om off-plan te kopen en de eigendommen snel te verkopen om hun kapitaal terug te verdienen.
Huidige trends geven aan dat investeerders steeds meer gericht zijn op ontwikkelende gemeenschappen waar ze potentie zien voor stijgingen in huurprijzen en lange termijn waarde stijging.
We zien regelmatig bruto-opbrengsten van 10-20 procent. Off-plan aankopen uit 2020 die nu worden opgeleverd, behalen een ROI van 10 procent in gemeenschappen zoals La Rosa in Villanova. In sommige gevestigde villagemeenschappen, afhankelijk van wanneer de eigenaar heeft gekocht, behalen ze zelfs hogere rendementen.
Welke soorten eigendommen of gebieden bieden op lange termijn het beste waarde stijgingspotentieel?
Villa-gemeenschappen hebben de afgelopen vier jaar uitstekende lange termijnwaarde stijging ervaren, maar deze trend is wijdverbreid over de markt, en hetzelfde kan worden gezegd voor gevestigde appartementen gemeenschappen zoals Dubai Marina en Downtown.
Echter, als individuen kijken naar het lange termijn potentieel voor waardering, is het verstandig om te kijken naar gebieden die momenteel in het proces zijn van “volledige ontwikkeling”, daarom zouden off-plan eigendommen “de beste investeringskeuze” zijn.
Dubai South is een perfect voorbeeld van een gebied dat waarschijnlijk de komende jaren een hoge waardering zal zien. Investeerders die vandaag off-plan kopen, zullen het beste rendement op investeringen zien, aangezien off-plan eenheden worden verkocht tegen relatief lage prijzen. Bij oplevering zullen investeerders hoge kapitaalwinsten zien, omdat de gemeenschap blijft ontwikkelen en meer huurders naar het gebied aantrekt.
Voor degenen die op zoek zijn naar investeringen die waarschijnlijk op korte termijn zullen waarderen, zijn buitenwijken zoals Dubai South en Tilal Al Ghaf het overwegen waard.
In tegenstelling tot dat, bieden belangrijke stadscentra zoals Downtown Dubai, DIFC, Dubai Marina investeerders de zekerheid van een langetermijninvestering. De huurrendementen zullen lager zijn, maar de vraag zal altijd hoog blijven voor zowel huur als toekomstige verkoop, en kapitaalwaardering zal altijd sterk zijn. Het is dezelfde filosofie als investeerders die graag investeren in centraal Londen.
We hebben opgemerkt dat beginnende investeerders in Dubai kijken naar individuele eenheden. Individuele eenheden, vooral off-plan eenheden, bieden over het algemeen meer flexibiliteit en lagere instapkosten, waardoor ze een populaire keuze zijn onder investeerders.
Naast rendementen, welke andere factoren moeten investeerders overwegen?
Naast rendementen moeten investeerders ook rekening houden met factoren zoals de waardestijging van het vastgoed.
Als een investeerder het pand gedurende een bepaalde periode aanhoudt voordat hij verkoopt, zal de waarde waarschijnlijk toenemen gedurende die tijd. Kopers moeten ook overwegen of het doel van het pand in de loop van de tijd kan veranderen.
Zouden zijzelf of een familielid er potentieel op een gegeven moment kunnen wonen? Zouden ze overwegen om het op korte of lange termijn te verhuren? Wat betreft de sterkste prestaties op de huurmarkt in de komende 5-10 jaar, worden prime locaties dicht bij de kust verwacht goed te blijven presteren, aangezien de stad zich uitbreidt naar secundaire en tertiaire gemeenschappen.
Bovendien moeten investeerders rekening houden met de voorzieningen die worden aangeboden binnen de gemeenschap waarin ze investeren. Heeft de gemeenschap voldoende aantrekkingskracht, zoals eersteklas recreatieve voorzieningen, in de komende 10 jaar om mensen aan te moedigen daarheen te verhuizen en ervoor te zorgen dat de vraag hoog blijft?
We verwachten een sterke groei op de huurmarkt in de komende 5-10 jaar in de buitenwijken van de stad.
Terwijl de belangrijkste stadscentra blijven profiteren van een aanhoudende vraag, zal de groeiende bevolking van de stad verdere vraag naar buitenwijken stimuleren.
Typisch beginnen nieuwe inwoners met huren in populaire en betaalbare woongebieden zoals Jumeirah Village Circle (JVC) en verplaatsen ze zich geleidelijk naar centrale locaties zoals Downtown Dubai of Dubai Marina. Wanneer huurders langer in Dubai zijn en zich settelen met een gezin, kijken ze vaak naar villa’s in buitenwijken, om een huis met meer ruimte en gezinsvriendelijke omgevingen te krijgen.
Voor investeerders liggen de meest veelbelovende kansen in het kopen van units in opkomende gebieden die bezig zijn volledig gevestigd te worden. Deze gebieden zien vaak een hoge waardering bij oplevering, waardoor investeerders kunnen profiteren van lagere prijzen via off-plan aankopen.
Van stadscentra zoals Downtown Dubai tot populaire buitenwijken zoals Arabian Ranches, zijn de prijzen gestegen met dubbele cijfers, over alle gemeenschappen heen, de groeiende bevolking heeft geleid tot een algehele toegenomen vraag naar meer eigendommen, wat heeft geleid tot een bredere geografische spreiding.
Een paar jaar geleden leken buitenwijken zoals Mira, Town Square en Mudon ver verwijderd van het belangrijkste stadscentrum. Vandaag de dag, met de bevolkingsgroei, hebben we een significante verandering gezien in deze perceptie omdat buitenwijken zeer gewild zijn geworden. Over het algemeen heeft Dubai de afgelopen jaren prijsstijgingen gezien over de hele markt, omdat de vraag het huidige aanbod heeft overtroffen.
Volg ons en blijf op de hoogte van alles in Dubai!
Telefoon Nederland +31 6 48 20 31 97
Telefoon Dubai +971 (0) 52 39 64 560
info@jwrealestatedubai.com
https://jw-real-estate-dubai.brokers.properties
#jwrealestatedubai#dubai#dubairealestate#realestate#realestateagent#realestateinvesting#dubailife#dubailifestyle#vastgoedmakelaar#vastgoed#vastgoedinvestering#investeren#investereninvastgoed#rendement#vastgoedbelegger#financialfreedom
